Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно разговаривать с управляющей компанией. Памятка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь к руководству УК
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
За какое время должны устраняться неисправности?
Если требуется ремонт коммуникаций, УК должна обращаться в аварийные компании. Они в определенные законом сроки ликвидируют неисправности. В каких случаях можно вызывать аварийные службы:
- Проблемы с трубопроводом.
- Неисправность электрооборудования.
- Повреждение газоснабжения.
Важно! Вы можете вызвать ту службу, которая должна решать основную проблему. Если оказывается, что неисправность комплексная и требуется привлечь специалистов другого профиля, это сможет решить ремонтник уже на месте.
Выезд бригады аварийной компании бесплатный. Исключения – те случаи, когда авария происходит в квартире одного из жильцов или неприятность случается в доме, где установлено непосредственное управление.
Если договор заключен, бригада должна выехать в течение получаса (обеспечить локализацию аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения).
Существуют нормативы устранения тех или иных неисправностей. Их можно найти в Постановлении от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Приведем несколько примеров.
- Протечки в отдельных местах кровли – 1 сутки.
- Повреждения водосточных труб, колен, расстройство их креплений – 5 суток.
- Расшатывание отдельных кирпичей в стене снаружи – 1 сутки, при этом зона должна быть огорожена сразу по приезде бригады.
- Разбитые стекла – 1 сутки зимой, 3 суток летом.
- Отслоение штукатурки потолка в помещениях общего пользования в доме – 5 суток, сразу по приезде бригады должны быть обеспечены меры безопасности на все время проведения работ.
- Протечки в перекрытиях, связанные с нарушением водонепроницаемости гидроизоляции в санузлах – 3 суток.
- Течи в водопроводных кранах и кранах сливных бачков в унитазах – 1 сутки.
- Неисправности аварийного порядка трубопроводов и их сопряжений – немедленно.
- Неисправности мусоропроводов – 1 сутки.
- Повреждение одного из кабелей, питающих жилой дом, – не более 2 часов.
- Неисправности автомата защиты стояков и питающих линий – 3 часа.
- Замыкание в элементах внутридомовой электрической сети – немедленно.
- Неисправность в электроплите (с частичным отключением) – 3 суток.
- Неисправность в электроплите (с полным отключением) – 3 часа.
- Неисправности в освещении общедомовых территорий – 7 суток.
- Неисправности лифта – не более 1 суток.
Можно ли сменить УК и как это сделать
Если управляющая организация, несмотря на требования жильцов, продолжает игнорировать свои обязанности, собственники помещений МКД могут заменить управляющую компанию на более ответственную. Смена УК — многоэтапная юридическая процедура, которая включает:
— Выбор альтернативной управляющей организации. Можно встретиться с руководством нескольких УК, посетить дворы домов, побеседовать с жителями, ознакомиться с рейтингами управляющих организаций на сайте Реформа ЖКХ.
— Выбор способа смены УК:
- отказ от заключения нового договора после того, как закончится срок действующего;
- расторжение договора по причине существенных нарушений его положений управляющей компанией;
- лишение УК лицензии на управление домом;
- расторжение договора по согласию сторон;
- смена способа управления многоквартирным домом (например, образование ТСЖ).
Пошаговая инструкция подачи жалобы на ЖКХ в жилищную инспекцию
Госжилинспекция занимается защитой прав владельцев жилья и обеспечением надлежащего состояния и сохранности жилплощади. Сюда стоит обратиться и в случае нарушения коммунальщиками условий договора об оказании услуг. Важно помнить, что заявление с жалобой на ЖКХ в жилищную инспекцию пишется только в том случае, если аналогичные послания на имя директора управляющей компании остались без ответа и должного внимания.
Чтобы подать жалобу в жилищную инспекцию на ЖКХ нужно:
- Написать заявление. В нем необходимо кратко изложить факты нарушения и претензии к бездействию коммунальных служб.
- Прикрепить к заявлению доказательства халатности управляющей компании.
- Направить жалобу в жилищную инспекцию в двух экземплярах: один остается на рассмотрение, второй, с датой приема, входящим номером и подписью секретаря, возвращается заявителю.
Когда надо обращаться в суд
Есть вопросы , которые лучше решать именно через суд, а не путем жалоб. Особенно, если речь идет о защите прав потребителей: в таком случае собственники квартир могут рассчитывать на взыскание потребительского штрафа, а иногда и морального вреда. Еслиу вас есть полная уверенность в том, что вы правы, не тратьте время и нервы на переписку с органами власти. Сразу обращайтесь к юристу и в суд после получения ответа управляющей компании.
Вы можете обратиться в суд, чтобы обязать управляющую компанию устранить недостатки в обслуживании дома, выполнить ваши требования или чтобы взыскать с УК компенсацию ущерба и морального вреда. Также можете потребовать, чтобы с УК взыскали штраф за неудовлетворение ваших требований в добровольном порядке в размере 50% от присужденной суммы.
Вам не придется платить государственную пошлину за подачу такого иска в суд, если цена иска не превышает одного миллиона руб. Если сумма иска больше — госпошлина рассчитывается, исходя из цены иска за вычетом одного миллиона.
Многие собственники полагают, что обращаться письменно к управляющей организации бесполезно. Такой вывод зачастую неверен.
Пример №1. Чернов А.К. проживал на 9 этаже 9-этажного дома. Он неоднократно приходил в офис УК с требованием отремонтировать дверь, ведущую на чердак, поскольку местные хулиганы каждую ночь устраивали посиделки на чердаке, распивали спиртное, слушали музыку и т.д. Когда устные требования ни к чему не привели, Чернов А.К. обратился в УК с письменной претензией, ответом на которую последовал ремонт чердачной двери, буквально на второй день после обращения с заявлением.
Как ни странно, сотрудники УК понимают, что с письменным заявлением люди идут в компанию, когда их терпение уже закончилось. Это означает большую вероятность написания жалоб в другие органы в случае игнорирования недовольства собственников на этой стадии. Поэтому многие управляющие стараются выполнить все требования жильцов, написавших заявления — тем более, когда речь идет о незначительном объеме работ.
Куда жаловаться на ТСЖ
Внутренняя структура ТСЖ отличается от структуры управляющей компании, главным элементом управления данной хозяйственной организации является общее собрание участников ТСЖ.
Собственники, объединившиеся в товарищество, на общем собрании участников многоквартирного дома:
- назначают правление товарищества;
- выбирают ревизионную комиссию;
- выбирают председателя правления;
- утверждают учредительные документы.
Правление во главе с председателем уполномочиваются решать хозяйственные, административные, финансовые и юридические аспекты ТСЖ. Руководство товарищества наделяется обязательствами:
- назначать работников на ведение хозяйственной, финансовой деятельности товарищества;
- заключать договора на обслуживание недвижимого имущества и придомовых территорий;
- контролировать финансовую отчётность;
- выполнять решения, принятые общим собранием участников ТСЖ;
- контролировать деятельность подрядчиков;
- контролировать выполнение учредительских документов;
- выполнять контроль над подрядчиками коммунальных услуг;
- предоставлять отчёт.
Председатель правления контролирует деятельность правления, следит за выполнением мероприятий по пожарной и общей безопасности жильцов и их имущества, за соблюдением санитарных норм, обеспечивает страхование имущества.
Как правильно составить претензию на ЖКХ, чтобы вам не отказали
Если все предварительные переговоры с управляющей компанией не привели к успеху, нужно подавать жалобу. Она составляется в произвольном порядке с соблюдением норм делового письма:
- не допустимы оскорбления, к оппоненту нужно обращаться в вежливой форме и на «Вы»;
- все детали проблемы излагать чётко, последовательно и спокойно;
- усилить жалобу помогут копии документов, подтверждающие халатное выполнение коммунальщиками своей работы;
- не допускается анонимное обращение. Вся информация о заявителе должна быть правдивой;
- обязательно заверить документ личной подписью и поставить дату;
- ни в коем случае нельзя излагать домыслы, только правдивые и проверенные факты.
Образец обращения в ГИС ЖКХ
Каждый собственник наверняка сталкивался с проблемой бездействия управляющей компании и задавался вопросом, как написать обращение онлайн, особенно это стало актуально в условиях пандемии. Никаких конкретных и четких требований к тексту обращения нет, подать заявление можно по любой проблеме, связанной с управляющей компанией. Однако стоит запомнить, что грамотнее и доказательнее будет обращение, тем выше шанс получить не отписку, а обстоятельный ответ.
В обращении стоит обязательно указать информацию о себе и о своей управляющей организации, а так же сообщить возникшую проблему. По возможности лучше ссылаться на статьи Жилищного кодекса, иные постановления или договор управления. В конце обращения можно перечислить, каких результатов вы ожидаете от своей жалобы: провести проверку, привлечь управляющую компанию к ответственности и т.д.
Поэтапное написание документа
Как и любой другой важный документ претензия составляется на белом чистом листе формата а4. Она может быть напечатана на компьютере или написана от руки синей или черной ручкой. Старайтесь, чтобы написанное вами было читаемо.
У претензии нет единого бланка, который был бы применим.
В самом верхнем правом углу листа напишите информацию о получателе. То есть ФИО руководителя УК.
По возможности укажите его адрес и телефон, а также полное название организации и ее юридический адрес.
Далее, в середине строки пишется слово «Жалоба» и ниже вы начинаете излагать все основания, которые послужили поводом для обращения.
По возможности, пользуйтесь положениями из жилищного, гражданского и административного кодекса.
Не используйте в тексте документа чересчур эмоциональные высказывания.
Вторая часть должна состоять из просьбы о совершении каких — либо действий. Например, провести капитальный ремонт или предоставить отчет о потраченных средствах.
Заканчивать текст составленного документа стоит постановкой даты, а также вашей подписи с расшифровкой. При желании, подписать бумагу могут сразу несколько жильцов – собственников.
Документ составляется непременно в двух экземплярах, ведь один из них вы отдадите в один из субъектов государственной власти, а другой оставите себе.
Кстати, подать обращение можно не только в один определенный субъект государственной власти, а сразу в несколько. Более подробно об этом – в следующих пунктах.
О том, как написать жалобу на ЖКХ, мы писали в этой статье, а тут вы найдете пример жалобы на УК.
Общий образец жалобы на управляющую компанию на бездействие.
Как написать жалобу в управляющую компанию
Жалоба директору управляющей компании — это официальное заявление о нарушении ваших прав и законных интересов, либо интересов членов вашей семьи, совместно с вами проживающих. Это документ, содержащий суть возникшей проблемы и отражающий ваши требования.
Если обратиться к Федеральному Закону «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», то статья 4 говорит, что жалоба — просьба гражданина о восстановлении или защите его нарушенных прав, свобод или законных интересов либо прав, свобод или законных интересов других лиц.
Этот же Федеральный закон устанавливает предельные сроки, в которые гражданину должен быть дан письменный и что не менее важно мотивированный ответ, или обеспечено устранение обстоятельств, послуживших поводом к обращению гражданина.
Порядок подачи жалобы на управляющую компанию
Чтобы претензии, выраженные на бумаге, не остались просто словами, а помогли достичь желаемого результата и решить вопрос, важно придерживаться определенной схемы подачи документа.
- Сначала нужно составить документ. Можно воспользоваться готовыми шаблонами.
- Затем эту заявление нужно отнести в УК, где зарегистрировать у секретаря соответствующим образом: в папке входящей корреспонденции.
- Теперь нужно дать УК время, чтобы она могла разобраться с претензией и принять меры – исправить ситуацию самостоятельно. Возможно, на этом этапе вопрос решится.
- Если решения не происходит, придется собирать доказательства нарушений в работе УК, а также ее бездействия в ответ на претензии жителей, чтобы подать жалобу на управляющую компанию в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.
Заявление в суд на управляющую компанию
Когда все предпринятые ранее действия не дали желаемого результата (сама УК, жилищная инспекция или Роспотребнадзор не смогли решить вопрос), возникают все основания для обращения в суд – подачи искового заявления. Прибегать к помощи этого государственного органа рекомендуется после того, как другие способы воздействия оказались неэффективными.
Также есть ряд случаев, когда стоит сразу же идти в суд. Это все вопросы, связанные с финансами, например, с начислениями платы за услуги. А также случаи грубого нарушения российских законов, например, когда управляющая компания отказалась выдать какие-либо документы жителям или не предоставила определенную информацию.
Суду потребуются доказательства, которые покажут судьям, что жители старались решить проблему в досудебном порядке. Это еще одна причина, по которой нужно сначала обратиться в УК, Роспотребнадзор или жилищную инспекцию.
Как показывает практика, в 85% случаев судьи выносят свои решения в пользу жильцов. И такие решения обычно выполняются целиком или частично.
Если же жителям дома не удается решить вопрос по суду, специалисты в области жилищного законодательства рекомендуют инициировать проведение общего собрания собственников помещений в доме, чтобы выбрать другую управляющую компанию.
Если суд не принесет нужного эффекта, можно идти дальше – в прокуратуру.
Правила составления жалобы в ГЖИ
Составить претензионную бумагу в жилищную инспекцию можно в онлайн-режиме через интернет.
Для безошибочного составления документа стоит учитывать ряд установленных правил:
- Недовольство обязательно формируется в письменном виде и отражает однозначные обвинения автора.
- Необходимо приложить доказательства получения уведомлений управляющей организацией. Это могут быть официально принятые заявления, которые УК оставила без рассмотрения, и прочие бумаги с регистрационными номерами, направляемые управленцам, но не принятые во внимание.
- Составлять жалобу следует в 2 экземплярах. Первый комплект направляется в жилищную инспекцию, а на втором сотрудник делает запись о приеме жалобы, чтобы у заявителя осталось доказательство факта подачи обращения. На документе обязательно должен стоять регистрационный номер и штамп с датой приема.